Специалисты по сделкам с недвижимостью уверены: так будет продолжаться еще около трех лет.
Специалист по сделкам с недвижимостью Климентий Каспийский рассказал «Пензенской правде» о ситуации на рынке недвижимости, а также о том, к чему готовиться тем, кто хочет продать или купить квартиру.
НАЛЕТАЙ - ПОДЕШЕВЕЛО?
- Цены на недвижимость в последнее время плавно снижаются. Насколько существенно?
- Этот процесс начался еще в 2015 году. К сегодняшнему дню квартиры и дома потеряли в цене от 15 до 30%.
- Этому способствовал общий экономический кризис в стране?
- Не только. В свое время, в том числе и строительные компании, очень сильно разогнали цены. Поэтому то, что происходит сейчас, вполне закономерная ситуация.
Объясню: например, после того как в 2014 году основные пензенские застройщики начали резко поднимать цены за квадрат, можно было предположить, что компании «съедят» свой платежеспособный спрос на несколько месяцев вперед. Но, как выяснилось позже, некоторые «съели» его на год вперед. Один из застройщиков был вынужден даже заморозить несколько недостроенных объектов. Сейчас эти дома достраивает другая компания.
А теперь сравните: в 2015 году за квадратный метр в новостройке на ГПЗ застройщик просил 45 тысяч рублей, а сейчас в этих же квартирах - 37 тысяч. Или другой пример: в дальнем Арбекове в одной из новостроек квадрат стоил 42 тысячи, а теперь - 29.
- И как долго продержатся нынешние цены?
- Дна (по цене) мы еще не достигли. Основные пензенские застройщики вынуждены снижать цену квадрата - акции, скидки. Это тянет вниз и цены на рынке вторичного жилья. Думаю, что процесс удешевления продлится еще около трех лет. Это при условии, если в ситуацию не вмешается государство и не вольет в рынок недвижимости деньги в виде различных жилищных сертификатов (помните, как ожила строительная отрасль в регионе, когда выдавались сертификаты для ветеранов Великой Отечественной войны?). Либо не случится какой-нибудь форс-мажор - девальвация рубля, например.
Если на рынке жилья все останется, как сейчас, то цены опустятся до уровня 2007, 2008 годов. Это примерно 30-35 тысяч рублей за квадратный метр.
- Слышала от людей, которые часто бывают в других регионах России, что стоимость жилья в Пензе слишком уж высока...
- Меня это всегда удивляло. В Пензе квартиры стоят примерно столько же, сколько в Казани, Самаре, Краснодаре. Да что там! Цены сопоставимы с теми, что зафиксированы в дальнем и среднем Подмосковье. По уровню и качеству жизни наш город не сравним ни с одним из вышеназванных. Удивительно, но так бывает: человек, по каким-то причинам продавший свою очень хорошую двухкомнатную квартиру, например, в новом доме в Саратове, переезжая в наш город, может купить только двушку с черновой отделкой. Это подтверждает мое мнение о том, что цены у нас раздуты искусственно.
ПОКУПАТЕЛИ В ОЖИДАНИИ
- Мы говорим о новостройках. А что происходит на вторичном рынке жилья?
- Все, что происходит на первичке, напрямую влияет на вторичный рынок. Рынок недвижимости имеет сезонный характер, на календаре март - активный период продаж. Длится он, как правило, до майских праздников.
Так вот, если продавец не получит от покупателя задаток до июня, значит, сделка, скорее всего, состоится только осенью. И я могу предположить, что те деньги, которые продавец мог выручить за вторичку сейчас, осенью ему уже никто не предложит. Цены упадут еще.
Опять же приведу конкретный пример: пару недель назад мы завершили сделку по продаже однокомнатной квартиры, так называемой брежневки, которая требует хорошего косметического ремонта.
Квартира расположена в неплохом районе (ул. Суворова, недалеко от новой филармонии), на среднем этаже пятиэтажного дома. Собственник просила за нее 1,3 миллиона рублей. Хотя на рынке сейчас немало предложений за 1,25 миллиона из рубрики «заходи и живи», то есть не требующих вложений. Спроса на это жилье, естественно, не было. В итоге цену снизили и квартиру продали за 1 миллион 150 тысяч рублей. А в 2015 году она стоила бы примерно 1,4 миллиона рублей. Разница - около 25%.
- Надо думать, пользуясь моментом, пензяки начали активно покупать жилье? Тем более что банки охотно оформляют ипотеку.
- Большинство потенциальных покупателей все еще не торопятся. Люди ждут дальнейшего снижения, особенно на квартиры в новостройках. Часто сталкиваюсь с ситуацией, когда люди при падении цен на жилье хотят купить дешевле, но продать свое подороже.
Но при любом падении разница в стоимости между однушкой и двушкой, двушкой и трешкой остается примерно одинаковой.
Что касается банков, то сейчас ипотека обходится гораздо дешевле, чем лет пять назад. К примеру, есть программы кредитования новостройки под 8%.
- Так покупать или подождать?
- Если сейчас есть необходимость и возможность поменять жилье, я бы посоветовал менять. Не нужно откладывать.
СКОЛЬКО СТОИТ ОФОРМЛЕНИЕ
С 1 января 2017 года начали действовать новые тарифы на услуги нотариусов. Стоимость нотариального оформления сделок с недвижимостью складывается из двух составляющих: госпошлины за совершение нотариальных действий (0,05% от цены договора либо кадастровой стоимости) и платы за услуги правового и технического характера (5,5 тысячи рублей).
Придется серьезно потратиться на оформление бумаг, если ребенку в квартире выделена доля.
К примеру, супруги в ипотеку купили квартиру, оформили ее на себя в равных долях. Потом у них родился второй ребенок. Часть кредита они погасили материнским капиталом.
Сейчас решили переехать в трешку. Чтобы осуществить задуманное, им нужно полностью погасить сумму ипотеки, затем (это требование закона о материнском капитале) выделить доли для двух детей в оплаченной квартире. А это нотариальное оформление, и обойдется оно не менее чем в 20 тысяч рублей.
При покупке новой квартиры супругам вновь придется выделять доли детям, снова заверив это у нотариуса. Итого: все документы для сделки с недвижимостью семье могут обойтись примерно в 50 тысяч рублей.
Елена Синицына
«Пензенская правда», № 13, 29 марта 2017 г.
Желающие в упряжку закончились.