По самым оптимистичным (!) прогнозам федеральных экспертов, в 2021 году цены на квартиры в российских новостройках могут подскочить на 10-12% (в Москве - до 20%). За 2020‑й средняя стоимость «первички» уже выросла примерно на 18%.
КРЕДИТНЫЙ ПУЗЫРЬ
«На рынке недвижимости - кризис, причем затяжной, ему уже семь лет, - комментирует ситуацию Вадим Богдановский, владелец агентства недвижимости. - Все началось в конце 2013 года, когда доллар скакнул до 80 рублей и на фоне этого кратковременного всплеска паники люди спешно вложились в «первичку», не понимая, что такие инвестиции уже не принесут дивидендов.
Так все и вышло: эти люди еле‑еле вытащили свои деньги лишь к 2020 году, то есть ни о какой прибыли речи не идет!»
Тем не менее в 2020 году наблюдается небольшой рост цен. Причин здесь несколько. Первая - это льготная ипотека на первичное жилье под 6,5%. Если сравнить спрос на недвижимость осенью 2019 года с весной 2020‑го, когда стартовала эта программа, то прирост составил 149%!
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже заявила, что если продлевать эту программу, то «последуют риски перегрева рынка». Да и эффект от госпрограммы сейчас уже в значительной степени нивелирован ростом цен на недвижимость.
Впрочем, и по обычной ипотеке российские банки начали применять вменяемые ставки (средняя по стране, по данным ЦБ, сейчас составляет 7,32% годовых).
«Еще чуть более 10 лет назад такие показатели были лишь у льготных займов - при использовании военной ипотеки и маткапитала, - подчеркивает Вадим Богдановский. - А 20 лет назад так вообще люди брали ипотеку под 25 и даже 30 процентов!
Кроме того, банки начали применять автоматическую систему рассмотрения заявок - оно и понятно: им нужно увеличивать продажи кредитов, поэтому выдают их теперь без лишних препон. Рынок недвижимости зашевелился. Но на фоне уменьшения депозитных ставок и девальвации рубля начал сильно раздуваться кредитный пузырь.
Подскочила покупательская способность и активность, да еще и новый год замаячил на горизонте, а это означает традиционное повышение цен на все и подсознательное ожидание этого населением…»
ПРИЧИН ДЛЯ УДЕШЕВЛЕНИЯ НЕТ
Это привело к тому, что средняя цена 1 кв. м в новостройках в крупных городах в ноябре 2020‑го выросла на 17,1% по сравнению с январем и на 18,6% в сравнении с аналогичным периодом 2019‑го. Сейчас средняя стоимость «квадрата» составляет 98,7 тыс. рублей.
На вторичном рынке - схожие тенденции. Средняя цена 1 кв. м в ноябре этого года достигла 58,2 тыс. рублей. Это на 7,7% выше аналогичных прошлогодних показателей и на 7,2% - средних цен в начале года.
Интенсивный рост цен продолжится в первой половине 2021 года, считают аналитики. Но во второй половине, вероятно, уменьшится, так как ажиотажный спрос уже будет удовлетворен. Средние цены на новостройки в 2020‑м могут вырасти на 10-12%.
Кроме того, пока льготная ипотека действует до 1 июля 2021‑го, и, если программу не продлят, это тоже скажется на снижении интереса к покупке недвижимости.
Что касается средней стоимости «вторички» по России, то и она в грядущем году может вырасти - на 5%.
А вот хоть каких‑то объективных причин для снижения цен в течение следующих 12 месяцев просто нет. Во-первых, количество новых проектов в регионах сокращается, на рынке остались лишь самые бывалые и стреляные застройщики, общее число их заметно сократилось из‑за кризиса.
Во-вторых, выросла себестоимость строительства. В частности, в проектах бизнес- и люкс-класса используются зарубежные материалы и инженерные решения. Если от них отказаться, сразу просядет качество. При этом с января 2020‑го курс доллара вырос к рублю на 21%, а евро - на 33%…
В-третьих, повлиял на рост цен и перевод застройщиков на эскроу-счета как средство от обмана дольщиков: теперь строительные компании вынуждены перекредитовываться, а потому зашивают эти издержки в ценник.
Также спрос и рост цен провоцирует и то обстоятельство, что с 2020 года маткапитал выдают даже на первого ребенка.
ХВАТИТ ЛИ ЗЕМЛИ?
«В Пензе цены на недвижимость действительно сильно выросли по всем районам, - подтверждает риелтор Елена Шестернина. - Самый большой рост наблюдается, конечно, по новостройкам на Западной, в центре, в Арбекове - цены уже достигли 70 000 рублей за квадратный метр и пошли выше. Для сравнения: на Западной Поляне двухкомнатные квартиры еще год назад продавались по цене 50-55 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас - по 75-80 тысяч.
Пользуется спросом и вторичное жилье в панельных девятиэтажках, которым 15-20 лет. Еще недавно однушку в них в очень хорошем состоянии можно было купить за 1 млн 750 тысяч рублей, а теперь требуется минимум 2 млн, да и состояние такой квартиры будет оставлять желать лучшего.
Старый жилой фонд (хрущевки, брежневки) тоже подрос в цене - процентов на 15-20, это подорожание потянул за собой рынок новостроек. Подобная однокомнатная квартира стоит сегодня в районе 1,4 млн рублей, что на 150-200 тысяч дороже, чем год назад. Этот резкий скачок наблюдается с весны, когда люди впали в панику из‑за неопределенности и пандемии».
По наблюдениям риелтора, даже экспозиция квартир, то есть время от их выставления на продажу до заключения сделки, резко сократилась - в среднем с 3 до 1 месяца. А некоторые объекты улетают всего за неделю.
При этом пензяки довольно разборчивы: для многих такие деньги - это очень существенные сбережения, поэтому в областном центре сильно упали цены на комнаты на общей кухне. Платя деньги, люди хотят получить обособленное жилье без мест общего пользования.
Вырос спрос и на коттеджи, особенно во время самоизоляции: пережидать карантинные ограничения приятнее в собственной «крепости» с зеленым двориком, а не в тесной и душной квартире. Такое частное жилье активно строится, в том числе инвесторы приобретают земельные участки и затем продают возводимые на них дома. Такими темпами скоро ребром встанет вопрос о нехватке в Пензе земли для строительства».
Впрочем, по оценкам некоторых риелторов, в Пензе стали чаще покупать и доли в квартирах - это вариант на совсем уж крайний случай, но подходит для тех, кто в пандемию потерял внушительную часть заработка или вынужден был потратить накопления на другие надобности. Вот люди и стали выставлять на продажу даже доли в жилье.
Например, такой формат востребован у студентов из области: получить свой угол и жить в нем несколько лет в любом случае выгоднее, чем проживать на частной квартире или в общежитии. Позднее под этот «клочок» можно будет взять в банке ипотечный кредит - какое-никакое, а обеспечение.
Кстати, на сегодня в регионе свыше 40% квартир находятся в долевой собственности. Как правило, это приватизированное жилье или «первичка». Также доли возникают при разводах или в результате наследования.
СОВЕТ НА ДОРОЖКУ
«Если вам объективно нужно улучшать жилищные условия или размениваться, разъезжаться, то самое время это сделать, - подытоживает Вадим Богдановский. - Но, беря кредиты, которые выдают легко и непринужденно, обязательно анализируйте свои финансовые возможности и потенциальную ситуацию на работе: нет ли угрозы ее потерять?
При этом инвестировать в недвижимость я не советую ни на первичном, ни на вторичном рынке. Даже те, кто приобрел жилье сравнительно недавно, сейчас продают его уже с небольшим минусом (в лучшем случае в ноль). Выиграть на сделке можно лишь в том случае, если сделать в жилье отменный ремонт. Однако при продаже квартиры ремонт окупится не более чем на 20%, так что в сухом остатке получится тот же минус».
Когда верстался номер, стало известно, что по итогам октября 2020 года Пензенская область вошла в тройку (!) лидеров по количеству заявлений на дистанционную регистрацию недвижимости в Москве. Об этом сообщило столичное управление Росреестра.
Пензяки обогнали в этом ажиотаже Краснодарский край, Нижегородскую, Тверскую и другие области. Речь идет о жилье в домах, строительство которых еще только начинается. Соответственно, справить новоселье можно будет лишь через несколько лет.
Однако у такого длительного ожидания есть плюс - очень небольшая процентная ставка на начальном этапе. По сути, цена получается ненамного выше пензенской: стоит добавить еще около 2 млн рублей, и ты - потенциальный москвич!
Ксения Ивановская
«Молодой ленинец», № 51, 22 декабря 2020 г.
Оригинал и другие интересные статьи на сайте издательства «Наш дом»