На вопросы, которые поступили от читателей во время прямой линии «МЛ», ответил адвокат Михаил Яшин.
- Мы живем в доме, который уже почти разваливается, но ветхим его не признают. Как нам добиться расселения?
- Чтобы считаться ветхим и аварийным, дом должен иметь более 70 процентов износа по всем строительным, общедомовым и внутриквартирным конструкциям и коммуникациям. Если у вас еще нет экспертизы, проведите ее - это станет весомым доводом в вашу пользу. Подайте запрос в администрацию - пусть пришлют официальный отказ в предоставлении нового жилья. Тогда такой документ можно в течение трех месяцев обжаловать в судебном порядке. Однако суд признает отказ в расселении правомерным в том случае, если будет установлено намеренное ухудшение вами своих жилищных условий в течение трех последних лет.
- Сделала перепланировку в квартире, хочу ее узаконить, но мне сказали, что сделать это можно только через суд. С чего начать?
- Вам нужно для начала написать заявление по установленной форме - как это сделать, расскажут на пл. Маршала Жукова, 4, в отделе по контролю за прохождением документов (так называемая служба одного окна). К заявлению нужно будет приложить проект или эскиз вашей перепланировки. Естественно, вам напишут официальный отказ в разрешении на перепланировку, потому что она уже совершена. Когда его подпишет глава администрации или его заместитель, идите с этим документом в суд и подавайте иск на сохранение существующей перепланировки. Если подтвердится, что вы не разрушили важные конструкции или коммуникации, а перепланировка соответствует строительным нормам, в течение двух месяцев будет вынесено положительное для вас решение.
- Вот уже некоторое время мы не платим за капремонт - с нас просто перестали брать эти деньги, но ничего не пояснили. Означает ли это, что наш дом (у него износ более 60 процентов) готовится под снос?
- С вас не берут плату за капитальный ремонт, поскольку его проведение будет нецелесообразным. О судьбе своего дома вы можете узнать в Региональном фонде капитального ремонта многоквартирных домов Пензенской области (ул. Некрасова, 24).
- Мы живем в старом доме в приватизированной квартире на общей кухне (на двух хозяев). При сносе дома нам выделят такую же квартиру на две семьи? Или каждому выдадут отдельное жилье?
- Так как сейчас в Жилищном кодексе РФ нет понятия коммунальной квартиры, вам с соседями по кухне должны будут выдать по отдельному жилью.
- Как оспорить величину кадастровой стоимости, если не согласен с размером налога на квартиру?
- Вам нужно обратиться к опытному оценщику для предварительного определения кадастровой стоимости и сопоставления ее с той, которая значится в госреестре недвижимости. Дело в том, что с прошлого года в проведении оценки стал применяться рыночный подход - исходя из стоимости квадратного метра аналогичной недвижимости, расположенной на одной и той же территории. Возможно, выяснится, что вы заблуждаетесь и стоимость установлена верно.
- А как не ошибиться в выборе оценщика?
- Лицензия на ведение такой деятельности сегодня есть у многих, однако это не показатель - ориентируйтесь на более опытных экспертов. Просто бывали прецеденты, когда оценщики действовали не очень профессионально - завышали кадастровую стоимость.
- Что делать, если застройщик сдал некачественное жилье?
- Если вы приобретали квартиру по долевому участию в строительстве, ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи до осмотра квартиры. Организуйте трехстороннюю встречу вместе с представителем застройщика и экспертом: составьте акт об имеющихся недостатках (дефектную ведомость). В нем потребуйте в разумные сроки (как правило, это две недели) устранить имеющиеся недочеты.
Если застройщик этого не сделает, направляйте ему претензию на выдачу вам денежной суммы в счет компенсации за устранение недостатков за ваш счет (сумму рассчитает тот же эксперт). При отрицательном ответе подавайте иск в суд. Если застройщик пойдет навстречу, он выдаст вам компенсацию - устраняйте недостатки и живите в обновленной квартире.
Если же вы покупаете уже готовое жилье, лучше до подписания акта приема-передачи прав на квартиру прийти туда с экспертом и выявить недостатки. Нашли их? Требуйте от продавца снижения цены. Он не согласен? Действуйте так, как поступают в последнее время многие, создавая принципиально новые судебные прецеденты.
Подпишите акт приема-передачи, но своей рукой впишите в него все обнаруженные недостатки и идите регистрировать на себя квартиру, не слушая никого, кто будет говорить, что так не получится.
Далее - тот же путь: просите эксперта определить стоимость устранения недостатков в уже приобретенном жилье, направляйте претензию застройщику и в случае отказа выплатить компенсацию расходов судитесь.
Бывает и так, что человек по незнанию или в спешке подписал акт приема-передачи, начал делать ремонт и обнаружил кучу недостатков. Даже в этом случае закон на его стороне: пять лет новое жилье находится на гарантии, а значит, в течение всего этого времени вы вправе требовать у застройщика устранения недостатков или возмещения расходов на них.
Ксения Вдовикина
«Молодой ленинец», № 39, 25 сентября 2018 г.
http://nd58.ru/archive