Новоселье - одно из главных событий в жизни человека наряду со свадьбой и рождением ребенка. Собственная квартира - это свое хозяйство, свое личное пространство, свое уютное гнездо.
В советские времена люди десятилетиями ждали своей очереди, чтобы получить от государства квартиру. В 90-е, с введением приватизации, появилась возможность купить жилье, но мало у кого были на это средства.
Появление ипотеки коренным образом изменило ситуацию. Возможность получить жилье сейчас, а полностью расплатиться за него через годы (а то и через десятилетия!) оказалась настолько привлекательной, что ею воспользовались миллионы наших сограждан, в том числе сотни тысяч жителей Пензенской области.
Каковы же перспективы у ипотечного кредитования в Пензе до конца 2019 года? Стоит ли брать заем на жилье прямо сейчас или лучше подождать? Что нужно учитывать, чтобы как можно более успешно воспользоваться таким финансовым инструментом? На эти и многие другие вопросы ответили участники круглого стола, подготовленного и проведенного редакцией ИА «ПензаИнформ».
В обсуждении животрепещущих проблем приняли участие эксперты в сфере недвижимости, строительства и финансов.
Это руководитель Абсолют Банка в Пензе Дмитрий Стулков, руководитель отдела жилой недвижимости риелторской компании «Ростум-Недвижимость» Екатерина Артамонова, директор по маркетингу и продвижению ГК «Территория жизни» Микаил Намазов, генеральный директор Агентства ипотечного кредитования Пензенской области Евгений Рыжов и управляющий операционным офисом «Пензенский» банка «Открытие» Мария Кипурова.
- С каким результатом по выдаче ипотеки в Пензенской области мы встретим конец 2019 года? Что будет со ставками по ипотеке, до какого минимума дойдет рынок? Ваши прогнозы.
Дмитрий Стулков:
- В 2018 году Пензенская область поставила ипотечный рекорд: выдачи жилищных кредитов выросли на 45% по отношению к предыдущему году и достигли 20 млрд рублей. Это особо значимый результат, если учесть региональную специфику. Так, жители Пензы гораздо реже и используют ипотеку для приобретения квартир - только в 50% от общего числа сделок с жилой недвижимостью. В большинстве других регионов эта цифра составляет 60-70%.
В целом по рынку спрос на ипотеку за первые 7 месяцев 2019 года был неравномерным. В январе-феврале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ипотечных кредитов вырос на 20% несмотря на то, что средние ставки по сравнению с летними месяцами увеличились на 1-1,5 пункта. Сработал принцип «надо брать сейчас, потому что вдруг потом будет хуже». Затем, с марта по май, мы наблюдали «период выжидания». В эти три месяца спрос, наоборот, упал на 20% по сравнению с предыдущим годом. Среднерыночная ставка стабилизировалась на уровне 10,5% годовых, но многие потенциальные заемщики предпочитали дождаться хоть незначительного, но снижения. И действительно, в привязке к ключевой ставке ЦБ РФ в конце мая - начале июня ведущие банки стали снижать ставки по собственным ипотечным программам.
Пензенский рынок ипотеки снова стал набирать обороты. Тем не менее по итогам 7 месяцев объем выдач жилищных кредитов едва достиг прошлогоднего уровня.
При этом Абсолют Банк в Пензе продемонстрировал результаты по выдаче ипотеки значительно выше рынка: на 21% больше по сравнению январем - июлем 2018 года. Среди причин - не только конкурентоспособные условия ипотечных программ, но и возможность подать заявку по кредиту онлайн из офиса риелтора или застройщика и получить одобрение уже через 25 минут. Также банк предусматривает гибкие решения для партнеров.
Позитивный прогноз предполагает увеличение объемов выдачи ипотеки по итогам 2019 года в целом по рынку на 15-20%. Тренд на снижение ставок удачно накладывается на «высокий ипотечный сезон»: традиционно с октября по декабрь спрос на недвижимость и ипотеку увеличивается на 30-50% в сравнении с летом.
Екатерина Артамонова:
- Тенденция по снижению ставок по ипотеке очевидна. Еще в начале года ставки были на уровне 11,5%, а сейчас средняя ставка - 9,5%. К тому же набирает обороты семейная ипотека со ставками от 5%. Это безусловный плюс для клиента. Чем ниже ставки, тем больше возможностей для покупки квартиры своей мечты.
Но есть ощущение, что снижением ставок получится только сохранить существующий спрос. Ведь покупательская способность населения не растет, точно так же, как и доходы. Мы рассчитываем к концу года на снижение ставок до 8,5%, что позволит закрыть «горячий сезон» для риелторов на рекордном по выручке уровне.
Евгений Рыжов:
- Для агентства ипотечного кредитования (АИК) 2019 год знаменуется уверенным ростом объемов выдачи ипотечных займов.
Залог успеха - в том, что Пензенская область одна из первых в России подписала соглашение о сотрудничестве с АО «ДОМ. РФ». Предмет соглашения - реализация пилотного проекта по снижению процентной ставки по ипотечным займам на 3 пункта и увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Так начала воплощаться в жизнь региональная программа «Доступная ипотека».
С июля этого года ставки по ипотеке существенно снизились. Я предполагаю, что они продолжат понижаться, но небольшими темпами. К концу года они могут быть снижены до 9-9,25% при условии снижения ключевой ставки Центробанка, как ими было заявлено, но при обязательном снижении инфляции в стране. В этом случае ставки по ипотеке в Агентстве ипотечного кредитования Пензенской области в конце года могут также снизиться и составить от 6-6,25% годовых.
Мария Кипурова:
- Ипотечное кредитование - одно из приоритетных направлений развития бизнеса банка «Открытие». По результату выдачи ипотеки нашим банком в Пензенской области за 2019 год мы прогнозируем прирасти как минимум в 3 раза относительно 2018 года. До конца года банки продолжат политику осторожного снижения ставок вследствие снижения ключевой ставки ЦБ.
- Каков прогноз по ценам на недвижимость в Пензе?
Евгений Рыжов:
- Если проследить тенденции на рынке недвижимости за последний год, то можно увидеть стабильный, но незначительный рост цен. Я считаю, что в данном направлении существенные изменения не будут наблюдаться.
Мария Кипурова:
- Резкий рост цен на недвижимость на фоне изменений законодательства, отраслевой инфляции и повышения доступности ипотеки помог России взлететь на 27 позиций в мировом рейтинге цен на жилье - сразу на 19-е место. Текущие темпы роста цен в 4,6 раза превышают прошлогодние и вдвое превосходят среднемировую динамику. За год квартиры в стране, в том числе и в Пензенской области, подорожали почти на 7%.
Дмитрий Стулков:
- Пенза находится на 13-м месте в федеральном рейтинге изменения динамики цен на жилье. Если в 2018 году средняя цена квадратного метра держалась на уровне 47,5 тыс. руб., то к середине 2019-го она увеличилась до 50 тыс. При этом квадратный метр «первички» и «вторички» стоят одинаково.
Мы ожидаем, что по итогам 2019 года рост средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости составит 6% для «вторички» и 10% для «первички».
Микаил Намазов:
- Мы были бы рады сообщить пензенцам о снижении цен на недвижимость, но предпосылок к этому нет. Причем аналогичная тенденция отмечается как на рынке первичного, так и на рынке вторичного жилья. Полагаю, коллеги из агентств недвижимости вам это подтвердят. Насколько мне известно, некоторые застройщики Пензы уже в сентябре подняли цены. Остальные также планируют поднять стоимость квадратного метра в октябре.
Екатерина Артамонова:
- Цены на недвижимость в Пензе в этом году замедлили свое падение. Если в 2016-2018 годах стоимость объектов снижалась на 10% каждый год, то с конца 2018-го по настоящее время мы видим незначительный (1-2%) рост на вторичном рынке.
На наш взгляд, рост цен на «вторичку» связан с перераспределением спроса с рынка новостроек. По нашим данным, сейчас средняя цена на жилье в новостройках составляет 53 тыс. руб. за 1 квадратный метр, на вторичном рынке - 49 тыс. руб.
Кроме того, на рынке новостроек очевиден рост цен. За этот год он составил 12%, что связано с тем, что количество стройплощадок не растет, а крупные застройщики стали предлагать своим клиентам квартиры с ремонтом. Также цены в новостройках растут с увеличением степени готовности дома.
По нашим прогнозам, цены на рынке новостроек будут расти, тогда как на «вторичке» повышение к концу года составит не более 2%.
- Правда ли, что из-за перехода на эскроу подорожают квартиры в новостройках? Как реагирует рынок недвижимости? Ждать ли дефицита квартир в новостройках? Какие выгоды дают эти счета для заемщиков?
Дмитрий Стулков:
- Оценить влияние эскроу на цены пока сложно, все будет понятно через год-два. В Пензе с эскроу работают максимум 10% строительных компаний. В этом году гораздо сильнее на цены повлияло подорожание стройматериалов из-за повышения НДС, увеличение себестоимости строительства. И, конечно, сейчас застройщики больше вкладываются в инфраструктуру, современные коммуникации, планировки. Наши наблюдения говорят о том, что покупатель квартир в новостройках более требователен к качеству жилья, он готов вкладываться в свой комфорт по максимуму.
Неслучайно средний ипотечный чек по первичному рынку в Пензе гораздо выше среднего чека по «вторичке» - 2 млн рублей и 1,57 млн рублей соответственно. И это при том, что средняя цена квадратного метра «вторички» и «первички» у нас в области практически одинакова.
В целом же переход на эскроу-счета - это позитивная мера для безопасности покупателей квартир в новостройках. Особенно это актуально в свете того, что в Пензе до сих пор продолжаются громкие суды по делам обманутых дольщиков.
Пока предпосылок для дефицита жилья в новостройках не наблюдается. С начала года в Пензенской области было введено более 335 тыс. кв. м жилья, в планах до 1 января 2020 года - сдача 980 тыс. «квадратов», а к 2024 году планируется выход на сдачу более 1,34 млн кв. м ежегодно.
При этом количество игроков на строительном рынке может сократиться. Это подтверждает и тот факт, что в последние месяцы в Пензе стали появляться предложения от небольших девелоперов о продаже площадок. Но нет сомнений в том, что более сильные игроки успешно перехватят инициативу и рынок не просядет.
Екатерина Артамонова:
- Аналитики прогнозируют значительный рост цен на новостройки за счет увеличения затрат застройщиков на строительство с введением счетов эскроу. Ведь раньше застройщики использовали средства дольщиков на строительство домов, а теперь это будет невозможно до сдачи дома. Именно поэтому застройщики будут вынуждены строить свои объекты на собственные или заемные средства.
Но для дольщиков это плюс к безопасности. Их средства размещаются на эскроу-счете, и если застройщик не достроит дом, то дольщик сможет вернуть свои деньги в полном объеме. А за безопасность надо платить.
Но и застройщикам теперь нет смысла выставлять объекты на старте строительства по низким ценам. Ведь дольщики застрахованы, себестоимость строительства выросла, и высокие цены можно заявлять сразу. Поэтому рост цен на новостройки в будущем очевиден.
В настоящее время далеко не все объекты в Пензе продаются с использованием эскроу-счетов. Переход займет некоторое время. Поэтому, по нашим прогнозам, значительного роста цен, связанного с этим фактором, в ближайшие полгода ждать не стоит.
Евгений Рыжов:
- В связи с введением эскроу-счетов, безусловно, будет наблюдаться рост цен на новостройки, так как повысится финансовая нагрузка на застройщиков, но незначительный.
При банковском финансировании проектов существенно сократятся сроки возведения жилья. Соответственно снизится себестоимость строительства. Вероятнее всего, с незначительным повышением цен на первичное жилье несколько увеличатся и цены на вторичное.
А вот дефицита квартир в новостройках ждать не приходится. Строят много и в различных ценовых сегментах. Выгода же заемщиков от введения эскроу-счетов - в их большей защищенности от попадания в категорию «обманутый дольщик».
Микаил Намазов:
- Недвижимость стала дорожать за несколько месяцев до вступления в силу закона об обязательном переходе на счета эскроу. Это обычная реакция рынка на нововведения.
Многие пока не ощущают влияния новой схемы, потому что просто не знают тонкостей. А они есть. Например, банк, помимо того что дает кредит, еще и рекомендует стоимость квадратного метра.
Так, в строении № 15а ЖК «Арбековская застава» на старте продаж цена квадратного метра составила 45 000 рублей. Это значит, что мы уже не можем делать широких жестов, даря новоселам большие скидки.
У нас есть «дом у школы» - это строение в 6-м микрорайоне Арбеково. Дом возводится на деньги застройщика и средства дольщиков. Пока на него действует стартовая цена - 38 000 рублей за квадратный метр, и она вырастет после того, как с нулевого цикла строители поднимутся на уровень первого этажа. Произойдет это уже в октябре.
Что касается дефицита квартир, то пока в «Арбековской заставе» его нет, но жилье действительно стало раскупаться быстрее. Иными словами, квартиры есть, но выбор с каждым днем становится все меньше.
Мария Кипурова:
- Мы не исключаем, что переход на новую схему финансирования строительства с использованием эскроу-счетов может временно привести к еще более высокому росту цен на жилье. Уже многие застройщики подняли цены на новостройки, но не все строения перевели на эскроу-счета.
Мы не ожидаем дефицита квартир в новостройках, так как в Пензенской области достаточно строящегося жилья. С введением эскроу-счетов покупатели стали меньше бояться покупать новостройки, так как это безопасно: права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает первые ключи покупателям.
- У заемщиков появилось право на ипотечные каникулы. Вырастет ли у банков просрочка? Станет ли более жестким подход к одобрению заявок на ипотеку? Сколько заявок на ипотечные каникулы поступило?
Дмитрий Стулков:
- Большинство ведущих ипотечных банков, в том числе Абсолют Банк, и раньше использовали собственные программы реструктуризации, позволяющие заемщикам брать отсрочку и затем возвращаться в обычный график платежей. Параллельно с ипотечными каникулами «по закону» в Абсолют Банке продолжат действовать и собственные программы реструктуризации, которые доказали свою эффективность.
Мы не планируем ужесточать требования к заемщикам после вступления в силу закона об ипотечных каникулах, они останутся прежними. Но надо понимать, что у ипотечных банков изначально объективные подходы к оценке заемщиков: они не одобрят кредит, если понимают, что клиент находится в зоне риска и с высокой долей вероятности не сможет его обслуживать.
Что касается востребованности ипотечных каникул, то с 31 июля Абсолют Банк в Пензе, будучи одним из ведущих ипотечных банков в республике, не получил ни одной заявки на них. Это говорит не только о качестве нашего ипотечного портфеля, но и о высокой финансовой грамотности пензенских заемщиков.
Кстати, в целом по рынку процент проблемных ипотечных кредитов уменьшается: по сравнению с прошлым годом - с 1,7% до 1,4%. В ведущих ипотечных банках этот показатель еще ниже, например, в Абсолют Банке - 0,7%.
Екатерина Артамонова:
- В нашу компанию не поступало подобных заявок. По данным статистики, просрочка по кредитам растет с 2009 года. По нашему мнению, это связано со снижением доходов населения. И вряд ли право на ипотечные каникулы усугубит эту ситуацию.
Мария Кипурова:
- Роста просроченной задолженности населения по ипотечным кредитам в нашем банке не зафиксировано. В Пензенской области заявок на ипотечные каникулы не подавалось. Ужесточения к рассмотрению заявок не наблюдается.
Евгений Рыжов:
- Да, ипотечные каникулы появились, но это не должно привести к росту просрочек, так как данная программа направлена как раз на помощь заемщику, оказавшемуся в трудной жизненной ситуации. Она дает ему возможность решить свои финансовые проблемы и не допустить задолженности платежей по ипотеке.
Вполне возможно, что будет увеличено внимание банков к платежеспособности заемщиков, но это скорее связано с общей тенденцией по снижению долговой нагрузки на заемщиков.
Отмечу, что в агентство ипотечного кредитования заявок на ипотечные каникулы не поступало.
- Соотношение «первички» и «вторички»: что выбирают пензенские покупатели? Какие еще видите интересные тенденции на рынке ипотеки и недвижимости?
Дмитрий Стулков:
- Жители Пензенской по-прежнему отдают предпочтение готовым квартирам. При этом в целом по рынку доля вторичного жилья в кредит за первые 7 месяцев 2019 года выросла с 70% до 80%.
В Абсолют Банке в Пензе соотношение немного иное: 75% - вторичное жилье, 25% - первичное. Это объясняется эффективным взаимодействием с партнерской сетью среди федеральных и региональных застройщиков, а также отчасти и ростом популярности госпрограммы детской ипотеки, по которой можно приобретать жилье именно в новостройках.
Напомню, что Абсолют Банк первым в России дополнительно за свой счет трижды снизил ставку по детской программе с господдержкой с 6% годовых до 5,24% годовых и одним из первых начал выдавать кредиты с субсидируемой ставкой на весь срок.
Имеет значение и то, что Абсолют Банк, в отличие от большинства кредитных организаций, принимает материнский капитал в качестве части первоначального взноса при покупке квартиры. Это серьезная помощь для решения квартирного вопроса многодетных семей. Об этом говорит и тот факт, что маткапитал используется в 40% сделок по детской ипотеке.
Из-за роста доли вторичного жилья всего за год в Абсолют Банке в два раза повысилась популярность сделок в формате «ипотека на ипотеку». В этом случае с помощью жилищного займа пензенцы покупают квартиру, которая уже находится в залоге. Это нормально в тех случаях, когда люди взяли в ипотеку квартиру на срок 15-20 лет, а потом, еще до полной выплаты кредита, решили улучшить свои жилищные условия. Наиболее частые причины продажи квартир, которые находятся в ипотеке, - это желание увеличить жилплощадь (например, в связи с рождением детей) или переехать в другой район.
Важно, что квартира, которую брали в ипотеку ранее, - более прозрачный объект для экспертизы, она проходит быстрей и проще. Недвижимость, приобретенная за счет ипотечного кредита, уже проходила юридическую экспертизу объекта, следовательно, она отвечает требованиям банка.
Впрочем, нельзя сказать, что эта тенденция характерна для всего ипотечного рынка Пензы. Практически никто, кроме Абсолют Банка, пока что не занимается «ипотекой на ипотеку».
Екатерина Артамонова:
- По данным компании «Ростум-Недвижимость», 80% сделок - это вторичный рынок, 20% - новостройки.
Мария Кипурова:
- В банке «Открытие» соотношение «первички» и «вторички» выглядит как 40% к 60%. Мы ожидаем постепенный рост доли «первички» в продажах.
Евгений Рыжов:
- АИК участвует в реализации программы «Доступная ипотека», согласно которой компенсируется часть процентной ставки по ипотеке на покупку строящегося либо введенного в эксплуатацию жилья. Основное направление для нас - это первичное жилье. Поэтому говорить о соотношении «первички» и «вторички» несколько некорректно. Естественно, в АИК поступает больше заявок на первичное жилье, хотя со «вторичкой» мы тоже работаем.
Особо хочу подчеркнуть, что сегодня у застройщиков особо важна благоустроенная территория микрорайона. Люди в первую очередь смотрят среду проживания, наличие парковочных мест, детских и спортивных площадок, социальной инфраструктуры, транспортных развязок и так далее.
В Пензе такое жилье есть. Поэтому, думаю, развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования в Пензе будет продолжаться хорошими темпами.
Микаил Намазов:
- Самая интересная тенденция, наметившаяся на рынке недвижимости Пензы, - возросшая конкуренция среди застройщиков несмотря на снижение общего числа игроков на рынке. Не все застройщики прошли через жесткие требования новых поправок в закон «Об участии в долевом строительстве», но те, что остались, расслабляться не намерены. А конкуренция, я убежден, всегда в пользу конечного потребителя и повышения качества обслуживания.