Ипотека - это кредит, который потребители оформляют на длительный срок, а потому просчитать все риски, с которыми они могут столкнуться в отдаленном будущем, практически невозможно. Человеку не под силу предугадать увольнение или свою болезнь.
ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК СЕГОДНЯ
По данным ЦБ, в 2017 году в России ипотеку оформили 1 086 940 человек. Общая сумма жилищных кредитов, выданных за этот период, составила 2,02 триллиона рублей, при этом просроченная задолженность достигла 54,6 миллиарда. В среднем ипотеку оформляют на 187 месяцев с процентной ставкой 9,79%.
Жители Пензенской области за прошлый год оформили 9 519 ипотечных кредитов на общую сумму 13,9 миллиарда рублей (в 2016 году выдано 7 010 кредитов на сумму 9,8 миллиарда). При этом среднестатистический пензенский заемщик сделает последний взнос по ипотеке почти через 16 лет. Размер средневзвешенной процентной ставки на начало текущего года равен 10,08% (против 11,79% в 2017-м).
«В четвертом квартале прошлого года ставки по долгосрочным кредитам населению достигли исторических минимумов благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг», - пояснили в пресс-службе Центробанка.
Также многие клиенты банков просят рефинансировать существующую задолженность. При этом у них есть все основания рассчитывать на снижение текущих процентных платежей по кредиту и уменьшение долговой нагрузки за счет благоприятной ситуации на рынке.
«Для банков программы рефинансирования также выгодны. За счет них кредитные организации могут расширить свою клиентскую базу, привлекая заемщиков с положительной кредитной историей», - уточнили в ЦБ.
Однако стоит учитывать, что пока банки не готовы смягчать неценовые условия кредитования и с осторожностью относятся к отбору клиентов.
На начало 2018 года в Пензенской области размер просроченной задолженности по ипотеке составил 217 миллионов по кредитам в рублях и 9 миллионов - в иностранной валюте. В 2017-м эти показатели равнялись 165 миллионам и 21 миллиону соответственно.
КОГДА ИПОТЕКА ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ПРОБЛЕМУ
Столкнувшись с финансовыми сложностями и поняв, что дальнейшее выполнение обязательств по кредитному договору может стать проблемой, необходимо как можно скорее сообщить об этом банку. Убедившись в добросовестности заемщика, организация предложит пути решения проблемы.
Общаясь с представителем банка, клиенту важно убедить его в своей платежеспособности и готовности вернуть долг. При этом не стоит рассчитывать на то, что финансовая организация разрешит вовсе не платить или обратится за возмещением долга к государству: деньги все равно придется отдать.
«ОТПУСК» ДЛЯ ЗАЕМЩИКА И РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ ДОЛГА
Сделать ежемесячный платеж менее обременительным банк может двумя способами - предоставив так называемые кредитные каникулы (отсрочку платежей на 2-3 месяца) или реструктурировав долг.
В первом случае заемщику некоторое время придется платить только проценты - тогда срок кредита останется прежним, но размер будущих платежей вырастет. Выбрав второй вариант, человек получит новый договор - с другим сроком и ставкой.
Банк может и вовсе отказаться идти клиенту навстречу. Тогда заемщику останется только взять деньги в другом банке или продать квартиру. Однако это лучше сделать до того момента, когда накопится просроченная задолженность.
«Моя история - из серии типичных, но со счастливым концом. Из-за сокращения на работе платить ипотеку стало нечем. Сначала мелькнула мысль занять деньги, но потом решила не паниковать, изложила проблему сотруднику банка и попросила дать мне кредитные каникулы на пару месяцев. За это время мы с мужем могли бы найти квартиру поменьше и арендовать ее, а нашу трешку в доме бизнес-класса сдать.
За месяц мы уладили проблемы с жильем и отдали запасные ключи от своей квартиры молодой паре. Качественный ремонт и близость к центру города позволили нам установить высокий ценник на аренду квартиры, поэтому гасить ипотеку вновь стало реально. Мы умудрялись заплатить за квартиру, которую снимали сами, и в итоге даже оставались в плюсе.
А через четыре месяца собеседований и звонков я наконец-то нашла новую работу с хорошей зарплатой и условиями. Мы с мужем выждали два месяца испытательного срока, который установил мой начальник, предупредив арендаторов о том, что скоро им придется съехать, и в итоге вернулись в родную квартиру. Сейчас даже представить страшно, чем бы закончилась эта история, начни я копить долги и влезать в новые кредиты», - поделилась своей историей Дарья.
БАНКРОТСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Еще один выход - объявление заемщика банкротом. В этом случае ипотечную квартиру выставят на торги, чтобы на вырученные средства погасить задолженность. При этом старый собственник заплатит за работу финансового управляющего, решающего юридические вопросы с кредиторами. Стоимость всей процедуры составит от 40 до 50 тысяч рублей, а среди ее последствий - испорченная как минимум на пять лет кредитная история.
КТО ТАКИЕ РАЗДОЛЖНИТЕЛИ И СТОИТ ЛИ ИМ ДОВЕРЯТЬ
Пришедшие в отчаяние заемщики обращаются за помощью в юридические компании, предлагающие по закону и без риска для клиента списать долги. Свои услуги они рекламируют яркими баннерами в Интернете, на столбах и досках объявлений остановочных павильонов. Оказавшись в безвыходной ситуации, должники уже не думают, в чем заключается интерес подобных фирм, и принимают такую помощь.
«Хотелось бы предостеречь заемщика, которому некая неподнадзорная Банку России организация предлагает рефинансирование его кредитов, от возможных мошеннических действий, особенно в том случае, если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных «пошлин». Скорее всего, вы имеете дело с так называемыми раздолжнителями. Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас и даже вырастут в объеме за счет новых пеней за просрочку», - объяснил руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута в интервью изданию RostovGazeta.
Такие организации работают по разным схемам, однако отдельные из них применяются уже давно и стали широко известны.
Например, заемщику предлагают заплатить условные 7 тысяч рублей и написать заявление, чтобы в дальнейшем с кредиторами общался юрист. В этом случае коллекторы действительно больше не беспокоят человека, но его долг, штраф и пени не перестают расти.
По другой схеме, организация обещает не просто отвести от клиента угрозу встречи с агрессивными коллекторами, но и полностью освободить его от долгов. Небольшая плата за волшебную услугу кажется смешной по сравнению с многотысячными или даже многомиллионными долгами, а потому заемщик соглашается на все условия. В итоге компания либо подает от имени клиента иски в суд, что не помогает решить проблему, либо и вовсе исчезает с деньгами своей жертвы. При этом складывается аналогичная первому варианту ситуация: долг растет, а кредитный рейтинг падает.
Еще одно «предложение» подобных фирм - вложить 20% от суммы долга в сверхвыгодные финансовые инструменты, которые принесут деньги для погашения долга. Но в итоге человек остается и без прибыли, и без вложенных денег, навсегда потеряв связь со своим «помощником».
Таким образом, желая обмануть банк, заемщик лишь загоняет себя в еще более тяжелую ситуацию. Мошенники выманивают у человека последние деньги обещаниями решить проблему, а затем исчезают.
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТА
В реальности спасти себя можно только законным путем, то есть обратившись к кредитору. Нынешняя обстановка предполагает, что с высокой долей вероятности банк согласится пойти на уступку. Например, предложит рефинансировать кредит.
«По сути, это оформление нового, более выгодного займа для погашения уже существующего», - уточнил Михаил Мамута.
Новые условия оказываются более выгодными, даже если ставку снизят только на один процентный пункт. На данную процедуру заемщик потратит около 10 тысяч рублей и 1-2 месяца. От него потребуется заявление и пакет документов, а также новая оценка недвижимости.
«Мы покупали квартиру в ипотеку, оформляя потребительский кредит на первоначальный взнос. Тогда казалось, что наш доход позволит выполнить условия обоих кредитных договоров: у меня, да и у жены, были высокие для региона зарплаты.
Однако из-за грянувшего кризиса наши реальные доходы уменьшились. Так мы стали копить долги сначала перед одним банком, а затем перед обоими.
Знакомые посоветовали обратиться в банк, в котором мы оформили ипотеку, чтобы попросить предоставить нам кредитные каникулы. Представитель банка оценил ситуацию и предположил, что «отдых» на несколько месяцев не поможет нам зарабатывать больше. Он видел решение проблемы в рефинансировании.
Специалист объяснил, что мы можем заключить с этим же банком новый ипотечный договор, снизив ставку по кредиту с 13,5% до 10,9%. Это было не только спасением из сложившейся ситуации, но и возможностью сэкономить хорошие деньги. Срок выплат стал длиннее на пять лет, но в своей платежеспособности с учетом новых условий мы были уверены.
Кстати, родственники отговорили нас обращаться в микрофинансовую организацию, чтобы взять деньги на погашение долга по потребительскому кредиту во втором банке. Видимо, у нас уже развилась привычка брать деньги в долг и не просчитывать риски. Не знаю, чем бы закончилась история, возьми мы еще один кредит, да еще и под те проценты, которые обычно предлагают МФО. К счастью, мне удалось найти разовую подработку и выправить ситуацию со вторым банком», - поделился историей Олег.
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ - ТОЛЬКО В ПРОВЕРЕННОМ БАНКЕ
Сегодня микрофинансовые организации и потребительские кооперативы вправе предоставлять ипотечные кредиты. Однако перед обращением к ним стоит как следует подумать, поскольку процентные ставки у таких кредиторов оказываются намного выше, чем в банках.
Кроме того, под различные финансовые организации маскируются мошенники. Подписав договор на их условиях, люди оказываются в кабале, получая огромные штрафы и пени в случае несвоевременного внесения платежа. В итоге мошенники вынуждают клиента отдать свою квартиру за долги, поскольку кредит выдается под залог недвижимости. При этом вероятность доказать незаконность их действий близка к нулю.
«К сожалению, в настоящее время законом «Об ипотеке» не установлен перечень организаций, которые имеют исключительное право на заключение договоров займа с обеспечением в виде ипотеки, а также нет требований к наличию специального статуса или лицензии на такую деятельность. И это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются», - отмечает Михаил Мамута.
Банк России и Министерство финансов предлагают внести в законодательство поправки, ограничивающие круг лиц, которые могут выдавать ипотечные займы и кредиты. По их мнению, это должны быть только определенные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию или поднадзорные Банку России организации. Это поможет очистить рынок от мошенников и обезопасить людей от необдуманных поступков.