Мечта о собственной квартире стала реальнее благодаря заметному снижению ставки по ипотеке. Однако перед ее исполнением важно рассчитать, не приведет ли оформление кредита к жизни в режиме строжайшей экономии и постоянного стресса из-за опасений по поводу потери работы, болезни или других непредвиденных ситуаций.
ИПОТЕКА В ЦИФРАХ
В 2017 году рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) устремился вверх за счет снижения процентных ставок. По информации Центробанка, по состоянию на 1 января 2018 года россияне оформили почти 1,1 миллиона ипотечных займов, получив в кредит более 2 триллионов рублей - это на 37,2% выше предыдущих показателей. В декабре 2017 года процентная ставка по ипотеке в рублях составляла в среднем 9,79%, что привело к буму по выдаче кредитов в этом месяце.
В Пензенской области в начале 2017 года средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 12,38%, а в январе 2018-го - уже 10,65%. В течение прошлого года жители региона оформили 2,5 тысячи кредитов на общую сумму около 4,2 миллиарда рублей.
Однако вместе с ростом количества кредитов увеличивается и размер задолженности по ним. В Пензенской области по состоянию за год она выросла на 52 миллиона рублей. Поэтому перед оформлением кредита необходимо не просто серьезно подумать, но и произвести некоторые расчеты, честно ответив себе на вопрос о возможности приобретения квартиры в ипотеку.
КОГДА ОФОРМЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА ОПРАВДАННО
Кредит на приобретение жилья выплачивается в среднем в течение 15-20 лет. Срок немалый, за это время в жизни человека многое может измениться. Самая частая проблема, возникающая в такой ситуации, - увольнение. Устроиться на новое место получается не сразу - в среднем у россиян на это уходит 5-7 месяцев, а платить ипотеку приходится систематически. Именно поэтому тем, кто берет жилищный кредит, необходимо позаботиться о «подушке безопасности» - средствах, которых хватило бы на погашение ипотеки хотя бы в течение полугода безработицы.
Руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута советует не игнорировать предложение оформить страховку.
«Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия - непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях», - отметил специалист в интервью корреспонденту ИА «Бел.Ру».
Перед оформлением документов лучше оценить свою готовность на протяжении длительного периода выплачивать ипотечные взносы. Для этого в течение двух-трех месяцев нужно составлять таблицу своих доходов и расходов, чтобы разобраться, на что уходят заработанные деньги. К полученной сумме нужно прибавить 10-20% - эти деньги человек ежемесячно платил бы за разовые покупки в течение года: страховку автомобиля, поездку на море, абонемент в тренажерный зал. Если в итоге доходы превышают расходы, можно без опасений оформлять ипотеку.
У семьи, которая платит ипотеку, ежемесячные взносы и повседневные траты не должны приводить к нулевому балансу до получения очередной зарплаты. Следует накопить небольшой резервный фонд, который будет равняться трем - шести месячным доходам, чтобы при необходимости разрешить сложную финансовую ситуацию.
Некоторые люди до принятия решения об оформлении жилищного кредита устраивают для себя своеобразный эксперимент: ежемесячно они откладывают ту сумму, которую бы отдавали банку за квартиру. Если откладывание средств не заставляет их голодать и нервничать, оформление ипотеки вполне оправданно. К тому же накопившуюся сумму можно добавить к первоначальному взносу или потратить на другую дорогостоящую покупку.
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС И ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ
Один из самых важных шагов для оформляющего ипотеку - внесение первоначального взноса. Выбор в пользу маленького стартового платежа не самое выгодное решение. Лучше сразу отдать за квартиру больше, чтобы потом платить было легче.
Перед тем как взять долговременный кредит, желательно обратиться в несколько банков, чтобы выбрать наиболее выгодные условия.
Организация даже может одобрить кредит, по которому семье придется отдавать 50% дохода. Это сократит срок выплаты, но усугубит ситуацию в случае увольнения или снижения зарплаты. Поэтому оптимальным можно считать такой размер ежемесячных выплат по кредиту, который не будет превышать 30% дохода. При оценке своего заработка не следует учитывать премии и бонусы: в тяжелой финансовой ситуации работодатели отменят прежде всего их.
Изучать варианты квартир лучше начинать за полгода до сделки. За это время можно рассмотреть два десятка предложений и понять, как устроен рынок недвижимости.
Выгоды валютной ипотеки не перекрывают плюсов ипотеки в рублях - оформлять кредит лучше в российских деньгах.
ИПОТЕКА И РОЖДЕНИЕ РЕБЕНКА
Рождение детей в семье, которая оформила кредит с минимальным первоначальным взносом, может создать непростую финансовую ситуацию. С появлением малыша доходы молодых родителей сократятся в два раза, в то время как расходы увеличатся. В этом случае выделить деньги на ремонт, покупку мебели и бытовой техники для новой квартиры будет проблематично. И если паре хочется воспитывать ребенка в новом, своем жилье, ей заранее нужно позаботиться о размерах ежемесячного платежа по ипотеке, а также о недорогом варианте квартиры, которая будет дальше от центра города и меньше, чем изначально планировалось, зато не доставит хлопот в случае ухода мамы в декрет.
Если отказаться от просторной квартиры в окружении коммерческих предприятий, множества крупных магазинов и кафе сложно, ипотеку можно оформить на более длительный срок. Однако при этом необходимо понимать, что в первые годы почти весь платеж будет покрывать только проценты, тогда как выплаты в «тело» долга окажутся незначительными. Такую ипотеку лучше погасить досрочно, при этом не прибегая к неприкосновенному запасу, созданному заранее.
ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ
Вообще погашение жилищного кредита раньше срока - типичная ситуация для России. Если верить статистике, россияне отдают последний ипотечный взнос в два раза быстрее запланированного срока, каждый месяц совершая платежи вдвое больше требуемых.
«Я учился в Москве, но жить и работать хотел в Пензе. Вернувшись из столицы, стал снимать квартиру и параллельно копил деньги на собственное жилье. Спустя два года в моем распоряжении было 500 тысяч рублей, которые позволяли мне взять ипотеку.
Официального заработка у меня не было, поэтому кредит пришлось оформить на маму. Ежемесячные платежи составляли около 15 тысяч рублей - сумма меня не напрягала, так как к тому моменту я нашел хорошую работу. Примерно через два года я накопил достаточную для полного выкупа квартиры сумму. Больше всего радовалась моя мама, которая, наверное, опасалась, что я перестану платить и долг останется ей.
До рождения ребенка нам с женой квартира казалась просторной, но потом стало понятно, что нужно расширяться. Конечно, я переплатил банку проценты, а ведь мог просто подождать и накопить всю сумму наличными. Но вообще ипотека - это хороший инструмент, когда есть стабильный доход», - поделился своим опытом Алексей К.
Погашение кредита раньше срока сохраняет деньги: сэкономленный в первый год рубль позволяет в последующие не отдавать банку уже 3-4 рубля. Но позитивная сторона не должна отвлекать от мысли о возможной потере работы или других финансовых трудностях, для разрешения которых, как было сказано ранее, необходимо создать резерв как минимум на шесть месяцев жизни без доходов и не использовать его для погашения кредита. Также сегодня существует еще один способ уменьшить размер долга - рефинансирование кредита.
ПОТЕРЯ ДОХОДА НЕ ПОВОД СКРЫВАТЬСЯ ОТ КРЕДИТОРА
Если ситуации, когда платить ипотеку стало непосильно, избежать не удалось, следует без промедления и игр в прятки связаться с кредитором и попросить его изменить график платежей. Банк согласится на время уменьшить размер взносов, если признает проблему объективной. Но после нормализации ситуации кредитор повысит сумму платежа независимо от уровня зарплаты и других условий.
МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ
Во многих случаях первым взносом за квартиру становится материнский капитал: более 90% семей, получивших от государства 453 тысячи рублей, тратят их на ипотеку. Использовать средства можно до наступления трехлетия ребенка. В настоящее время материнский капитал дают семьям единожды при рождении второго или последующего ребенка. Не так давно государственную программу продлили до конца 2021 года.
«Мы с мужем живем в трехкомнатной квартире, доставшейся мне от бабушки, поэтому никогда не задумывались о покупке недвижимости, тем более в ипотеку. Но с рождением второго ребенка мы рассчитали, что было бы неплохо купить квартиру, в которой наши дети могли бы жить после поступления в университет, делая первые шаги в профессии и учась взрослой жизни. Самым дешевым предложением на рынке новостроек стала квартира площадью 21 квадратный метр стоимостью чуть более 800 тысяч рублей.
Мы использовали материнский капитал, чтобы сделать первый взнос, а недостающую сумму - около 300 тысяч рублей - взяли в банке, оформив ипотеку. Платить по кредиту осталось три года, а в новой квартире мы уже сделали бюджетный ремонт и купили недорогую мебель. Пока дети маленькие, студию сдаем в аренду, уже получая от нее небольшой доход. По условиям ипотечного договора, мы не имеем права продать эту недвижимость без согласия банка, но не должны спрашивать у него разрешения на сдачу ее квартирантам», - рассказала Мария Н.
ПОЛУЧИТЕ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
Приобретая жилье, гражданин России может один раз в жизни оформить имущественный налоговый вычет. В таком случае при покупке жилья ему вернут 13% от уплаченной суммы, при этом сумма вычета не будет превышать 2 миллионов рублей. То есть если квартира стоит 4 миллиона рублей, человек получит 13% от 2 миллионов, а если ее цена составляет 1,2 миллиона – 13% от 1,2 миллиона. Во втором случае у покупателя останется еще 800 тысяч рублей, с которых он сможет получить 13% при покупке недвижимости в будущем.
Такая же схема действует в отношении процентов по ипотеке, только сумма вычета не будет превышать не 2, а 3 миллионов. Если человек заплатил 4 миллиона рублей процентов, ему вернут 13% от 3 миллионов. Для оформления вычета налоговая потребует выписку из банка по итогам года.