Как не стать жертвой квартирного вопроса

Цены на жилье в Пензе снова начали расти. За однокомнатную квартиру на окраине города нередко просят 40 тысяч рублей за квадратный метр и выше. Назвать такое жилье доступным язык не поворачивается: средняя зарплата в Пензенской области более чем в два раза ниже.

Но нередко в рекламных объявлениях появляются заманчивые предложения приобрести квартиру по очень выгодным ценам - почти вдвое ниже рыночных.

ИЗ ОДНОЙ КВАРТИРЫ СДЕЛАЛИ ЧЕТЫРЕ

Сколько ни говорят, что дешево хорошо не бывает, все равно найдутся люди, которые проглотят наживку, не заметив крючка. Так произошло с людьми, которые стали жертвами одного из пензенских агентств недвижимости.

Риелторы выставили на продажу несколько квартир в Заводском микрорайоне. Они предлагали однокомнатные квартиры скромного метража по очень выгодной стоимости. Дома, в которых продавали квартиры, были старые, и квартирки были крохотные.

Зато в каждой был отдельный санузел с ванной и унитазом, крохотная кухня с электрической плиткой и собственно жилая комната. В целом все это можно было назвать по-модному - «квартира-студия». Такие же каморки в новостройках Пензы раскупают на ура.

Все эти прелести так нравились клиентам агентства недвижимости, а доступная цена настолько вскружила им голову, что они не замечали разных подозрительных деталей.

Например, в техническом паспорте БТИ, который использовали при оформлении сделок, приобретаемое новыми владельцами жилье значилось почему-то как комната. А квартира, в которой она располагалась, была оформлена в долевую собственность.

Новые счастливые хозяева квартир довольно поздно узнали, что их обманули. Потому что на самом деле им продали комнату с общей кухней. Да еще с незаконной перепланировкой, которую придется демонтировать, причем за свой счет.

СОСЕДИ ПРИНИМАЮТ ДУШ НАД ВАШЕЙ КРОВАТЬЮ

Мошенники действовали с размахом: в Пензе зафиксировано девять таких случаев. Для «превращений» риелторы выбирали трех- и четырехкомнатные квартиры и комнаты в общежитиях.

На входе в каждое помещение они ставили входную металлическую дверь, внутри возводили стены из гипсокартона, которыми отгораживали санузел и кухню. Вот так из одной большой квартиры получалось несколько маленьких.

При этом риелторы официально никакого отношения к перепланировке не имели: формально они всего лишь занимались сопровождением сделки.

В то же время перепланировки, которые производили во время большого ремонта, были очень опасными. Устанавливать унитаз или ванну в жилой комнате нельзя, так как это создает угрозу соседям снизу. Любая протечка - и произойдет потоп.

Такие перепланировки признать законными невозможно. Поэтому при обращении жильцов соседних квартир с жалобами на подобные нарушения инспектора Госжилтехинспекции выдают собственникам квартир предписания об устранении таких переделок.

Чтобы выполнить это требование, жертвам мошенников требуется сломать все перегородки, выбросить ванну и унитаз - и остаться в обычной комнате без удобств.

СКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ НУЖНО ДЛЯ БОЛЬШОЙ СЕМЬИ?

Есть и другой случай, когда квартиры продают по очень низкой цене: на земельных участках, выделенных под индивидуальное жилье, строят многоквартирные дома. Застройщики пользуются «пробелами» в законодательстве.

По Градостроительному кодексу, владелец строящегося индивидуального дома не обязан разрабатывать проектную документацию. Кроме того, регистрация такого объекта происходит в порядке «дачной амнистии»: владельцу земельного участка достаточно предоставить только документы на землю и кадастровый паспорт.

После этого владелец начинает продажу долей в строящемся здании, причем цена может составлять 23-25 тысяч рублей за квадратный метр. Для Пензы это очень низкая цена.

Специалисты жилищной инспекции предупреждают: при покупке такого жилья граждане могут столкнуться с рядом трудностей. Во-первых, если земельный участок выделен под индивидуальное строительство, зарегистрировать право собственности на купленную квартиру невозможно - только право на долю в общедолевой собственности в жилом доме.

Кроме того, коммуникации могут быть не рассчитаны на нагрузку многоквартирного дома. Конечно, законом строить большие частные дома не запрещено, чем застройщики активно пользуются. Они возводят на шести сотках дома в пять этажей и объясняют представителям контролирующих организаций: мол, семья большая, жить где-то надо.

Защититься от мошенничества в таких случаях можно, если заключить договор долевого участия в строительстве. Однако обычно застройщики в таких случаях предлагают заключать договоры подряда, согласно которым покупатель выступает в роли заказчика строительства жилья и не более того.

По данным жилищной инспекции, подобные нарушения выявлены в нескольких районах Пензы: в частном секторе в Терновке, на улице Гоголя, в секторе коттеджной застройки на улице Аргунова.

Управу на самовольных застройщиков можно найти только в суде, если суд по иску администрации Пензы признает такие дома незаконными и заставит владельцев их снести. В этом случае покупатели квартир могут лишиться своих денег и остаться без жилья.

ЕСЛИ ЕСТЬ СОМНЕНИЯ, ЛУЧШЕ НЕ РИСКОВАТЬ

Довольно много сделок с недвижимостью приходится на так называемых «серых» риелторов - тех, кто работает неофициально, как частное лицо. И среди них нередко встречаются жулики, которые при первом удобном случае готовы обвести доверчивого клиента вокруг пальца, оставив его без денег и без квартиры.

Квартирные мошенники не брезгуют самыми разными приемами. Например, признание сделки недействительной. Договор купли-продажи составляют таким образом, чтобы в суде его можно было признать недействительным и вернуть продавцу квартиру, а покупателю - сумму, указанную в договоре.

Афера заключается в том, что в документе указывают не реальную стоимость жилья, а балансовую по справке БТИ. Как правило, она на порядок меньше той суммы, которую покупатель передает продавцу.

Были случаи, когда мошенники под видом одной квартиры продавали другую, сменив табличку с названием улицы и номера дома. А иные жулики под видом риелторов и вовсе заключали на словах договоры о продаже жилья и, получив деньги за квартиры, исчезали в неизвестном направлении.

Так что, если вы собираетесь приобрести квартиру и риелторы предлагают вам прекрасный вариант по очень выгодной цене, не спешите подписывать договор.

Для начала попросите у продавца предъявить вам документы, подтверждающие его право собственности на недвижимость, а затем загляните в другое агентство недвижимости и поинтересуйтесь, сколько составляет рыночная стоимость такого жилья.

Если вам предлагают купить квартиру по цене значительно ниже обычной, будьте внимательны: возможно, вас пытаются обмануть.

Федор Ермолаев

«Любимая газета - Пенза», № 26, 27 июня 2012 г.